Du har ägnat månader åt att leta igenom huslistor, besöka öppet hus, diskutera planlösningar, tomtstorlekar, grannskapsbekvämligheter och viktigast av allt - att beräkna dina förväntade skatter, försäkringskostnader och den perfekta månatliga bolånebetalningen ner till närmaste öre.
Det har varit en lång process men ditt hårda arbete har äntligen gett resultat. Du har hittat det perfekta hemmet (eller semesterresan) som ligger inom din budget och uppfyller alla dina kriterier. Jippie! Glad danstid.
Men när du dyker in i detaljerna i kontraktet, det är då du ser det ...fångsten.
Ditt perfekta hem är en del av en husägarförening (HOA) och det finns en del skum om att behöva betala en extra kostnad (utöver de typiska kostnaderna för att äga ett hem) som kallas HOA-avgifter.
Täcks din HOA-avgift i ditt bolån? Hur påverkar det din helhetskuld i förhållande till inkomst? Och exakt hur mycket av en extra kostnad pratar vi om här?
HOA-avgifter och deras relation till bolån kan vara förbryllande, men det här är detaljer som du inte vill hoppa över. För att hjälpa till att rensa bort röran i detta ämne delar vi med oss av fastighetsexperter, insiderkunskaper och diskuterar potentiella fallgropar att undvika när du säkrar ett bolån för ett hem med en HOA.
Vad är en HOA?
EnHOAär en ideell organisation inom ett planerat samhälle, grannskap eller bostadshus som skapar och upprätthåller regler för att bibehålla samhället och hålla fastighetsvärdena höga. Om du köper fastighet som är en del av enHOA,var beredd att betala en månads-, kvartals- eller årsavgift utöver din fastighetsskatt, försäkring och ja – betalning av bolån. Föreningen tar ut dessa avgifter, även kända som "HOA-avgifter", för att täcka underhåll och underhåll av samhället.
Även om HOA-reglerna skiljer sig åt är deras underliggande syfte att se till att samhället ser önskvärt och sammanhållet ut - vilket innebär att inga limegröna exteriörer eller lila dörrar är tillåtna (förmodligen). Andra vanligareglerkan inkludera restriktioner för hyresfastigheter, semesterinredning, parkering och riktlinjer för underhåll av gräsmattor. För att lära dig mer om en HOA:s regler och föreskrifter kan du begära att se deras förbund, villkor och begränsningar (CC&R).
Melissa Tucci, en topprankad fastighetsmäklare med över 18 års erfarenhet av att sälja enfamiljshus, bostadsrätter, radhus och inkomstfastigheter på San Diego-marknaden, råder alla som är intresserade av en HOA-fastighet att kontakta föreningen, granska CC&R och kontrollera till sin ekonomiska ställning först.
"Se till att titta på regler och förordningar och utbilda dig själv. Ta reda på om reservatet, se till att HOA är välfinansierat och se till att det inte är i rättstvister och att det inte finns några stämningar mot HOA, säger Tucci.
Det sista du vill göra är att flytta in i en HOA med en uttorkad reserv eller en som ständigt trasslar in i juridiska frågor. Men lika viktigt är att tydligt förstå reglerna och reglerna, eftersom vissa föreningar kan vara flersärskildän andra. Som med husdjur till exempel. Vissa HOAs har regler mot vissa husdjursraser, viktbegränsningar och tak för antalet djur som är tillåtna på varje fastighet.
Övrigunika reglerkan inkludera saker som förbud mot politiska gårdsskyltar, regler mot traktens lemonadstånd eller att ha strikta policyer på plats för snöröjning (som att behöva skotta din uppfart inom 24 timmar).
Genom att gräva i detaljerna i förväg kan du undvika att ta reda på den hårda vägen om HOA-regler som bara inte flyger med dig.
HOAs idag
HOAs är vanliga i nya stadsdelar, med ca80 % av nybyggenvara en del av en förening och uppskattningsvis 65 miljoner amerikaner som bor i sådana samhällen. Även om HOA inte är lika populära i äldre stadsdelar, finns detåtgärder som invånarna kan taatt starta en om de vill.
För nya stadsdelar etablerar utvecklare ofta HOA kort efter att samhället har byggts. När samhället växer, avsäger de sig ansvaret till en grupp frivilliga invånare i samhället som går med på att driva föreningen. Dessa volontärer väljer sedan en bostadsstyrelse för att övervaka förvaltningen av samhällets ekonomi, hålla koll på underhållet, samla in avgifter och upprätthålla regler.
Vad betalar HOA-avgifter för?
HOA tvåhjälpa till att underhålla fastigheter, gräsmatta, skadedjursbekämpning, snöröjning, bekvämligheter och delade utrymmen som pooler, parker och gym. För eventuellt oväntat underhåll avsätter de flesta HOAs en del av avgifterna till en kommunaltillgångsreserv, som fungerar som en nödfond för användning vid stora utgifter.
Kostnaden för avgifter kan variera allt från $100 per månad till över $1 000 per månad beroende på föreningen, men många i genomsnitt närmare$200 till $300 per månad. Kom ihågavgifter kan fluktuerabaserat på framtida budgetprognoser, oväntade underhållskostnader eller gammal inflation. För att lära dig mer om tidigare avgiftshöjningar eller minskningstrender för din HOA kan du begära att se föreningens tidigare årsrapporter.
Vad en HOA tar ut beror främst på fastighetstypen och dess utbud. Innan du köper en fastighet, ta en ordentlig titt på exaktVaddina pengar går till och om vad du skulle finansiera spelar någon roll för dig.
HOA-avgifter och ditt bolån
Täcks din HOA-avgift i ditt bolån? Medan HOA-avgifter inte är detteknisktingår i din månatliga bolånebetalning, kan de påverka din förmåga att kvalificera sig för ett hem. Även om husägare betalar avgifter direkt till föreningen och inte deras långivare, betyder det inte att långivare blunda för dessa extra ekonomiska utgifter.
Jennifer Hernandez, senior låneansvarig och toppproducent påLegacy ömsesidigt inteckningi Houston, Texas, förklarar hur långivare anser obligatoriska HOA-kostnader.
"Vi måste ta dessa avgifter på månadsbasis för att använda som en persons betalning för att kvalificera oss", säger hon. "Så, det spelar ingen roll om husägaravgiften betalas årligen eller kvartalsvis, vi måste fortfarande dela upp den för att få den månadsvis och använda den som en obligatorisk del av deras skuld-till-inkomstberäkning."
Hernandez säger att detta belopp delas upp varje månad för att vara en del av försäkringsgivarens granskning av köparens totala skuld till inkomst. Eftersom långivare i allmänhet letar efter ett förhållande på45 % eller lägre(inklusive din inteckning), kan de extra några hundra dollar i HOA-avgifter verkligen göra skillnad. Hernandez upplevde en sådan situation efter att ha grävt vidare i detaljerna i ett kontrakt och hittat en oväntad 2 900 $ obligatorisk årlig avgift.
"Vi måste fånga den typen av saker i förväg eftersom det kan göras eller gå sönder", säger Hernandez. "Köparen var på gränsen att inte kvalificera sig när jag väl lade in den stora avgiften där."
Så säg att du vill betala dina avgifter i förskott för hela året. Det borde göra skillnad, eller hur? Inte till långivare. Även om HOA debiterar årligen eller kvartalsvis, eller om du betalar dina avgifter i förtid, tar långivarna fortfarande de totala skyldiga årliga avgifterna och delar upp dem på månadsbasis för kvalificering av bolån.
En annan faktor, tillägger Tucci, är att köpare måste vara medvetna omtypav lånet de använder när de överväger att köpa en HOA-fastighet.
"Om ditt lån är enVAellerFHAoch du köper in en HOA måste själva komplexet vara VA- eller FHA-godkänt för att du ska kunna använda den typen av lån, säger hon. "Om det inte är det kommer du inte att kunna få finansiering med dettypav finansiering.”
Vad långivare letar efter
Långivare kontrollerar noggrant ett hems HOA och gör en övergripande riskbedömning av föreningen. De kan titta på hur ekonomiskt stabil föreningen är, om samhället är välbyggt och har utrymme för tillväxt, och om det gynnas för att behålla sitt värde.
"Så många små detaljer spelar roll för om HOA går dåligt, eller inte hanteras ordentligt eller inte har pengar, så vill ingen köpa där", säger Hernandez.
Hernandez förklarar vidare att långivare huvudsakligen tittar på den ekonomiska skyldigheten proportionellt månadsvis för småhus och radhus, men med bostadsrätter är processen mycket mer involverad.
"Lånen på bostadsrätter prissätts olika och det har egentligen ingenting med HOA att göra", säger Hernandez. "Lånet är annorlunda eftersom de uppfattas sommer riskfylld. En del av anledningen är att HOA är så involverad i fastighetens livskraft. Så när du har en bostadsrätt kontrollerar HOA mycket grannskapet – hur det ser ut, finns det uppskjutet underhåll, är det en bra HOA-styrelse som fattar sunda beslut?”
Dessutom, med bostadsrätter, kräver långivare också att förvaltningsbolag fyller i särskilda frågeformulär. Hernandez delar med sig av några exempel på nyckelämnena som dessa frågeformulär tar upp:
- Förhållandet mellan ägare och investeringsfastigheter (investeringsfastigheter ses som mer riskfyllda)
- Långivare ser HOAs där 15 % eller mer av ägarna finnsbrottsliga på sina husägares avgiftersom ökade finansiella risker. Ju högre andel försummelser är, desto lägre kan HOA:s reservfonder vara, vilket innebär en större ekonomisk påfrestning för invånarna för att upprätthålla samhället
- Mängden kommersiella ytor i området
- Föreningens totala reservmedel
- Pågående rättstvister eller stora utgifter som kommer upp i samhället
- Om HOA har vissa försäkringstyper, somFidelity Bond försäkring, som skyddar HOA:s styrelse mot stämningar från invånare
Om en långivare avslår din ansökan
Vad händer om en långivare har problem med föreningen och avslår din begäran? Betyder detta att du måste kyssa ditt drömhus för att vara adjö? Inte nödvändigtvis. Du kan alltid prova en annan bank eller chatta med HOA-styrelsen för hänvisningar till banker som de har arbetat med tidigare.
Tucci anser att om en köpare verkligen vill ha en fastighet och den verkar ha god status – vilket innebär att den inte är förfallen eller sliten – är det värt det att verkligen gå efter fastigheten genom att utforska andra finansieringsalternativ.
"HOA förändras alltid", säger Tucci. "Det finns olika [förenings] ordförande, och regler och förordningar som måste anpassas och justeras."
HOA och spärrade konton
När du köper ett hus, kommer din långivare sannolikt att skapa enspärrat konto. På detta konto samlar din långivare en del av din månatliga lånebetalning för att bygga upp en kassareserv för att täcka fastighetsskatter och försäkringar.
Köpare undrar ofta om de kan använda spärrade konton som ytterligare medel mot HOA-avgifter, men det finns några problem med detta. Hernandez förklarar att de flesta långivarekommer inte att inkludera HOA-avgifter på spärrade kontonpå grund av hur avgifter faktureras och betalas. Många föreningar fakturerar årligen eller kvartalsvis, så faktureringsschemat skiljer sig från din månatliga bolånebetalning. Äventvå betalningar kan inte slås ihopeftersom HOA-avgifter betalas direkt till föreningen, medan bolånebetalningar går till din långivare.
Det finns dock vissa långivare som gör undantag med depositionskonton, så det kan vara värt att fråga din långivare om detta är något de erbjuder.
HOA och skatter
Det finns goda och dåliga nyheter när det kommer till HOA-utgifter och hur de spelar in i dina skatter. Om du hyr en bostad eller använder den som en investeringsfastighet, är din HOA-avgiftkan räknas som en hyreskostnadoch kan vara avdragsgill. Men eventuella särskilda bedömningsavgifter för reparationer, renoveringar eller underhåll kommer sannolikt inte att kvalificera sig.
Om fastigheten är dinprimära bostad, tyvärr finns det inga skattelättnader tillgängliga.
Undvik dessa påföljder
Som med alla obetalda räkningar kan en missad HOA-betalningleda till allvarliga konsekvenser. Tänk förseningsavgifter — med ränta! Flera missade betalningar kan leda till att dina HOA-privilegier upphävs, en panträtt på ditt hem, engagemang med en inkassobyrå och till och med utestängning av egendomen.
Tillsammans med missade betalningar tar även HOAsbrott mot deras gemenskapsregler och förordningarväldigt allvarligt. Till en början kan du bli träffad av några meddelanden som varnar dig för överträdelsen, men om överträdelsen inte åtgärdas kan HOA verkställa dagsböter (vanligtvis ett par hundra dollar per dag), avstängning av gemenskapsprivilegier och i extrema fall mål, rättsliga åtgärder.
För att undvika potentiella fallgropar är det bäst att göra en djupdykning i detaljerna i varje HOA-avtal så att du är tydlig med alla regler, förordningar och ekonomiska förväntningar.
En djupare titt på budgeten
"Definitivt skaffa en kopia av budgeten," råder Hernandez. "Om du inte förstår hur man läser det, be din Realtor® eller någon att förklara det för dig och se till att det finns reserver på fil."
Lär dig om förväntade kostnader och eventuella extra utgifter som kan uppstå på vägen, somsärskilda taxeringsavgifter, vilket är extra avgifter som åläggs invånarna för stora gemensamma utgifter. Säg, en kommande reparation, en renovering av en gemensam pool, eller som Hernandez beskriver - en oväntad djupfrysning som får en hel massa rör från den närliggande sjön att brista.
Hernandez förklarar att det vanligtvis är saker du aldrig ens tänker på, och när dessa situationer uppstår och en HOA är fastspänd för kontanter, kommer de troligen att låna pengar för reparationerna och sedan ge speciella bedömningar till husägare för att hjälpa till att täcka kostnaderna.
Sammanfattningsvis - ju mindre HOA har i sin reservfond, desto större chans har invånarna att betala mer i särskilda bedömningar.
Känn till din HOA:s förväntningar i förväg
Innan du skriver under några prickade linjer, titta noga på följande för att noggrant förstå varje HOAs förväntningar och undvika ovälkomna överraskningar.
Känna till reglerna
Läs alla regler och föreskrifter som tillämpas av HOA så att du vet vad du kan förvänta dig som invånare. Kanske vill du parkera din husbil eller båt på din uppfart? Kanske hoppas du på att göra designförändringar i ditt hem? Din HOA kan ha regler mot detta och mer.
Vad är grejen med särskilda bedömningar?
Hur ofta har din HOA begärt särskilda bedömningar tidigare? Be att få se historiska register för HOA för att kontrollera hur ofta oförutsedda kommunala utgifter har drabbat invånarna. Allt mer än "sällan" kan vara en röd flagga som säger att något inte står rätt till.
Var är dina pengarverkligengående?
Vad går dina avgifter till? Betalar de för bekvämligheter du vill använda, än mindrebetalaför? Vad är försäkrat på din fastighet? Hur mycket extra (förutom HOA-avgifter) är dufortfarandekommer att behöva betala ur fickan? Glöm inte att lägga till dessa kostnader i din budget!
Kontrollera HOA:s ekonomiska ställning
Se över HOA-budgeten och dess nuvarande reservfond. Kolla in de senaste rapporterna – hur ekonomiskt stabil är HOA? Kommer det några dyra utgifter? Har HOA ett stort projekt planerat i framtiden? Hur mycket av projektets ekonomiska börda kommer att falla på dig som invånare?
Vad händer om det finns ett problem?
Hur hanterar din HOA konflikter? Är problemlösningsprocessen enkel och strömlinjeformad? Eller penslas invånarnas oro under mattan? Fråga runt för att dimensionera upp allmänna känslor mellan husägare och den styrande HOA. Ännu bättre, försök att delta i ett möte för att lära dig om de senaste frågorna och se hur föreningen hanterar dem.
Genom att förstå en HOA:s förväntningar, ställa de rätta frågorna och göra litedue diligence för att avslöja dokumenti förväg kommer du att vara på god väg att förbereda dig för framgång och enkelt navigera i HOA-köpprocessen.
Header Image Källa: (Avi Waxman / Unsplash)